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房屋代持有无法律效力?

时间:2017-03-09 
     所谓“房屋代持”,一般是指不符合购房政策或不愿意出面的购房者(实际出资人),借符合购房条件者(名义产权人)的名义,由自己出资购房,在房地产权簿上登记名义产权人的行为。也就是我们通常所说的借名买房。目前我国法律暂未对此作出明确规定。个人认为,代持行为一般通过代持合同的约定来表现,而合同是否合法有效可以根据《合同法》的精神来判断。只要代持合同签订主体均具备完全民事行为能力,合同的签订是当事人之间真实意思表示,合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,没有损害国家、集体或第三人的利益,合同就应当合法有效。在实践中,北京高院以指导意见的形式附条件地认可了这种房屋代持行为,但底线是不能违反相关政策、法规的规定,比如不能借名购买经济适用房等政策性保障住房。而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定:当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。这条规定我认为可以理解为变相认可了房屋代持行为。即便如此,房屋代持还是存在很大风险。比如,对于出资人来说,代持人出于私心,想占有房产;另外,代持合同并不能对抗善意第三人。对于代持人来说,代持行为会影响其日后购房及贷款优惠政策;另外,如果实际购房人不按时还款就会影响代持人的征信记录等。既然有风险,大家一定要做好风险防范措施。一是签订好房屋代持合同。在合同中把双方地位、权利义务约定清楚,特别要约定好房屋权属的归属、产权过户时间及双方违约责任、承担责任方式、计算标准,并避免出现措辞不清、语焉不详的情形。二是保留好证据。实际出资人在购房时最好保证资金从自己处直接支付给出售方,并保留所有票据、权属凭证等书面证据,以防将来发生权属纠纷时举证困难。



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